購物中心建造周期延長
“購物中心不存在復(fù)蘇。”廣東天潤集團(tuán)總裁歐小衛(wèi)表示，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處在萌芽階段，資金來源此前主要依賴于銀行貸款。全球金融危機(jī)促使銀行業(yè)去年底今年初收緊了銀根，這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展放緩，步伐沒有之前那么大。
在此背景下，許多購物中心建造周期延長。據(jù)悉，萬菱匯、太古匯、西城都薈、又一城等項目立項開工時間較早，但由于種種原因投資成本不斷追加增高，竣工時間一再推遲，并非近期項目。而原計劃于去年動工的獵德城中村改造項目、高德置地廣場部分項目也改到今年動工。
另一方面，廣州各種類型物業(yè)市場也呈現(xiàn)不同態(tài)勢。據(jù)悉，購物中心內(nèi)手機(jī)經(jīng)營區(qū)、家具經(jīng)營區(qū)租金下滑，個別項目放棄每年遞增比例。世邦魏理仕報告顯示，今年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，兩個傳統(tǒng)的高端零售商圈環(huán)市東和天河北的平均租金一直保持穩(wěn)定。
雖然廣州在建商業(yè)項目較多，但優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)仍然緊缺，六月末整體空置率約在9.4%。分析人士認(rèn)為，萬菱匯、太古匯、西城都薈等大批商業(yè)項目可能將在亞運(yùn)會開幕前集中投入運(yùn)營，可能加劇現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)空置比率。
業(yè)界觀察
廣州購物中心規(guī)劃落后布局失衡
觀點一 停車等配套問題沒解決
“廣州商業(yè)規(guī)劃的缺失，導(dǎo)致商業(yè)項目的發(fā)展總是走在商業(yè)規(guī)劃前面。”歐小衛(wèi)說，比如天河路沿線有超過100萬平方米的大型商場物業(yè)，但與之配套的交通規(guī)劃、停車位等嚴(yán)重滯后，影響商家的發(fā)展。
而今，大批投資商一窩蜂扎堆珠江新城，比如越秀城建的西塔，高德置地廣場、百嘉信的太陽城廣場以及獵德村的城中村改造項目，大家全部定位高端頂級商業(yè)。但高端頂級商業(yè)的消費(fèi)群體有限，不像其他中等定位的消費(fèi)可以被大面積復(fù)制，勢必會造成同質(zhì)化競爭或惡性競爭。與此同時，如此大面積的商業(yè)項目蜂擁珠江新城，但與之配套的停車位問題卻沒有解決。
觀點二廣州周邊很多地方適合發(fā)展購物中心
廣州此前由于規(guī)劃缺失而導(dǎo)致的購物中心失敗案例不乏其數(shù)，時代廣場、荔灣廣場、新中國大廈、中旅商業(yè)城、金利來大廈等已有前車之鑒，但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃仍然在步其后塵，存在著結(jié)構(gòu)的不平衡。比如，增城、黃埔、荔灣、海珠區(qū)東部、番禺市橋等缺乏8萬-10萬平方米的、可覆蓋1.5公里半徑的大型成熟購物中心，但投資者的資金卻主要集中于天河、珠江新城、海珠區(qū)西部、番禺迎賓路，這必然導(dǎo)致購物中心業(yè)態(tài)的新一輪洗牌。歐小衛(wèi)認(rèn)為，“其實，廣州市、乃至廣州周邊二三線城市還有很多地方適合發(fā)展購物中心，廣東的購物中心不是太多，而是太少，結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡。”
由于地產(chǎn)商投資酒店的動機(jī)并非真正酒店業(yè)運(yùn)營，因此廣州五星級酒店業(yè)可能在亞運(yùn)會之后面臨一輪洗牌。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式漸變
然而，面對行業(yè)平均租金下滑、空置率上升、商家擴(kuò)張收縮等負(fù)面情況，廣東購物中心開發(fā)運(yùn)營的思維和模式卻發(fā)生明顯變化。
“現(xiàn)在大家對商業(yè)地產(chǎn)的投資認(rèn)知有深刻認(rèn)識：投資大，回收慢。”珠海仁恒置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理吳東偉表示，因此從財務(wù)規(guī)劃來看，現(xiàn)在大型地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前期建設(shè)有很好的財務(wù)規(guī)劃，企業(yè)狀況良好；后期項目可產(chǎn)生的現(xiàn)金流可為企業(yè)帶來良好的支持；此外，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入資本市場后帶來的市盈率產(chǎn)生的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)，因為住宅地產(chǎn)真實的利潤率相當(dāng)?shù)汀?/p>
受此觀念影響，如今商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心的投資者發(fā)生根本性變化，從之前的依靠銀行貸款的民營資本變身為地產(chǎn)巨頭及資本市場融資渠道。而其拓展的商業(yè)地產(chǎn)項目也從之前單一的購物中心，發(fā)展為集酒店、寫字樓、公寓、購物中心等多種功能于一體的綜合商業(yè)項目。