In the eyes of investor, especially the property merchants, it’s time to have to consider the relationship of hotel and property, As far as for the reason, everyone within the industry have a clear mind. Then what is the relationship indeed, Is It "the hotel and property " or "the hotel or property "?
在投資家的眼里，特別是地產(chǎn)商的眼里，現(xiàn)在不得不考慮酒店、地產(chǎn)這兩者的關(guān)系了。至于原因，業(yè)內(nèi)朋友都心知肚明，那么，是“酒店和地產(chǎn)”，還是“酒店或地產(chǎn)”？
“地產(chǎn)”這個(gè)詞在中國(guó)的大地上早已熱火朝天，人人皆知。與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)也在全國(guó)各地迅猛發(fā)展，但是在目前的國(guó)內(nèi)，對(duì)旅游地產(chǎn)還沒(méi)有明晰的定義，特別是酒店地產(chǎn)這樣一個(gè)概念，多數(shù)人都很模糊。但是，另一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，在2008年，多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調(diào)整了注意力，把目光轉(zhuǎn)移到了酒店身上。多數(shù)投資者很想知道，酒店地產(chǎn)是怎么回事？
萬(wàn)通實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁莊東輝認(rèn)為，從地產(chǎn)角度講，酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓可統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)，它們之間有很多的共性，比如持有型物業(yè)、穩(wěn)定的租金收入、良好的現(xiàn)金流等等；從行業(yè)劃分上講，可分為酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，都屬服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，三者比較而言，酒店在服務(wù)方面要求相對(duì)后者更嚴(yán)格更細(xì)致。
由于奧運(yùn)的刺激，北京酒店地產(chǎn)的投入可以說(shuō)很瘋狂。有人認(rèn)為酒店項(xiàng)目對(duì)區(qū)域環(huán)境等要求很高，因?yàn)榫频瓯旧聿皇悄康牡�，而是酒店周邊的�?xiě)字樓、商業(yè)或者是旅游區(qū)，以目的地作為一個(gè)基礎(chǔ)酒店才能有很好的聲譽(yù)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可這一點(diǎn)。莊東輝認(rèn)為：“其實(shí)，整個(gè)區(qū)域的水平也會(huì)影響酒店投資建設(shè)的定位，交通條件、地理位置、自然環(huán)境、周邊人文傳統(tǒng)等等因素對(duì)酒店定位有很大的影響。周邊環(huán)境對(duì)酒店定位的整體影響占60%的比例，其他40%應(yīng)該是硬件及服務(wù)。”
莊東輝回憶說(shuō)，他一直記得一位國(guó)外的專(zhuān)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，酒店定位的原則第一是位置，第二還是位置。“所謂衣食住行，對(duì)于酒店業(yè)來(lái)講，必須考慮到這一點(diǎn)，而且是前提。”
此外，談到酒店地產(chǎn)，必然離不開(kāi)“后地產(chǎn)時(shí)代”的產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)話題。從2004年土地招拍掛以來(lái)，地產(chǎn)界進(jìn)入“后地產(chǎn)時(shí)代”。投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方式成為項(xiàng)目決勝的關(guān)鍵，而對(duì)項(xiàng)目的要求也從快速銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，轉(zhuǎn)為追求高質(zhì)量、高附加值和品牌效應(yīng)。而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目則是最能實(shí)現(xiàn)后地產(chǎn)時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的項(xiàng)目類(lèi)型。當(dāng)中，產(chǎn)權(quán)式酒店一片利好。“然而，對(duì)于產(chǎn)權(quán)酒店這個(gè)細(xì)分的行業(yè)來(lái)講，從政策法規(guī)到運(yùn)營(yíng)管理上都還不夠完善，由于酒店的位置、硬件、運(yùn)營(yíng)管理的差別，直接影響到酒店經(jīng)營(yíng)收益，開(kāi)發(fā)商能否實(shí)現(xiàn)承諾，出現(xiàn)問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)管，是產(chǎn)權(quán)酒店的面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。”
莊東輝認(rèn)為，特別是運(yùn)營(yíng)管理和利潤(rùn)回報(bào)的問(wèn)題一直不清晰。“市場(chǎng)上通行的產(chǎn)權(quán)式酒店6％的投資回報(bào)承諾，多數(shù)時(shí)候已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商打進(jìn)了房?jī)r(jià)中，高出的這部分房?jī)r(jià)就被用來(lái)支付日后的投資回報(bào)，也就是說(shuō)，羊毛還是出在羊身上。”現(xiàn)有的某些所謂產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，一般不委托品牌酒店管理公司管理，原因是正規(guī)酒店管理公司所管理的酒店會(huì)有苛刻的品質(zhì)要求和管理流程，以保證經(jīng)營(yíng)成果。而現(xiàn)在有些產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的著眼點(diǎn)還是在銷(xiāo)售，而非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，其本質(zhì)仍然是開(kāi)發(fā)商更多地將其當(dāng)作住宅項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作，而不是真正將之當(dāng)作酒店來(lái)經(jīng)營(yíng)。這些問(wèn)題都有待于相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，使該行業(yè)進(jìn)一步的規(guī)范化。
“產(chǎn)權(quán)酒店”是上個(gè)世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，它源自瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時(shí)權(quán)酒店(Timeshare Hotel)”的概念，“Timeshare”即“時(shí)空共享”，酒店向游客、企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。“作為產(chǎn)權(quán)酒店的免費(fèi)入住時(shí)間就是時(shí)權(quán)酒店的概念，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)酒店相對(duì)都比較孤立，對(duì)自身的資源還沒(méi)有進(jìn)一步的發(fā)掘，這就需要一個(gè)完善的平臺(tái)能夠?qū)⑦@些有效的時(shí)權(quán)資源集中起來(lái)進(jìn)行有效地轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換，使這個(gè)行業(yè)得到活躍和發(fā)展，聽(tīng)說(shuō)萊茵豪生酒店公司正在做這方面的平臺(tái)開(kāi)發(fā)建設(shè)，相信這個(gè)平臺(tái)的有效運(yùn)營(yíng)，將會(huì)更好的推動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店的進(jìn)一步發(fā)展。”莊東輝說(shuō)。
去年，香港世紀(jì)21地產(chǎn)集團(tuán)與地產(chǎn)基金尋求合作項(xiàng)目，如果去查看他們對(duì)于合作方的要求就會(huì)知道，他們志在那些愿意以地?fù)Q股或整體轉(zhuǎn)讓合作地產(chǎn)酒店項(xiàng)目，或有意香港上市的地產(chǎn)集團(tuán)。莊東輝認(rèn)為，從這點(diǎn)來(lái)分析，鑒于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)一些力圖發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，不失為一個(gè)機(jī)會(huì)。
那么，是和還是或，這個(gè)已經(jīng)不重要。重要的是，投資者需要知道，酒店和地產(chǎn)的價(jià)值在多數(shù)情況下表現(xiàn)為互補(bǔ)形態(tài)，兩者價(jià)值相互滲透。地產(chǎn)商可以把資本在兩者之間做一個(gè)“小周天”，在轉(zhuǎn)換之間保持資本增值。
最后，莊東輝認(rèn)為，在未來(lái)三到五年內(nèi)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，中央政府更加重視以人為本、改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧，加之2008年奧運(yùn)會(huì)的舉行，將會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng)作用；旅游消費(fèi)需求將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，相信國(guó)內(nèi)的旅游酒店業(yè)未來(lái)將會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展。
